「店舗物件・テナントを借りる前の確認事項（お金編）」
店舗物件やテナントといった事業用物件を借りる際、「おや、この項目の意味は何だろう？」といった疑問点が出てくる方もおられると思います。
そこで、今回は店舗物件やテナントを借りる前に確認しておきたい費用面のポイントについて説明していきます。
１．「仲介手数料」
まず確認しておきたいのは、物件の契約時に発生する仲介手数料についてです。
仲介手数料について
仲介手数料とは、貸主と借主の契約の仲立ちを行う不動産会社に支払う報酬のことを指します。仲介手数料については、宅地建物取引業法等（法第46条・建設省告示第1552号他）により取引態様ごとに受け取ることのできる報酬の上限額が定められています。
※なお、取引態様が「貸主」となっている場合、仲介手数料は不要となります。
＜取引態様による仲介手数料の違い＞
仲介手数料は、物件ごとに明示されている「取引態様」によって発生する仲介手数料が異なります。
仲介・・・居住用の物件は月額賃料の0.54ヶ月分の範囲内。
※物件によっては、月額賃料の1.08ヶ月分を上限とした範囲内で必要となる場合もあります。
代理・・・月額賃料の1.08ヶ月分の範囲内。
※宅地や居住用以外の建物で権利金が必要となる物件については、 権利金の額を売買代金の額とみなして算出される場合があります。
＜権利金の算出について＞
権利金を以下のように区分し、それぞれ定められた割合を乗じて得た金額の合計額が上限となります。
・200万円以下の金額・・・5.4％
・200万円を超え400万円以下の金額・・・4.32％
・400万円を超える金額・・・3.24％
※賃貸借に係る消費税額を除外した額
上記については、物件によって金額が異なりますので、物件の取り扱い元の不動産業者へ十分確認するようにしましょう。
２．住居か事業用かによって物件にかかる消費税の課税が変わる
家賃に消費税が課税されるかどうかは、賃貸借契約書においてその契約が事業用か居住用かによって異なります。事業用物件であれば課税となり、居住用物件であれば非課税となります。
・契約において事業用と定められている場合・・・課税
・契約において居住用と定められている場合・・・非課税
「保証金と返還率について」
店舗・テナントの契約時に発生する保証金ですが、保証金はあくまで「預ける」お金として支払う費用ですので、物件の退去時には必要な費用を差しいて返還されるものとなります。
保証金の相場について
保証金の相場は、賃料の6～12ヶ月分が相場と言われています。但し、物件毎の状態や築年数などのグレードによって異なってきます。
保証金の返還率について
保証金の返還率については、主に以下のようなパターンで返還される場合があります。
例１）返還される保証金 = 入居時に預けた保証金 – 償却費 – 原状回復費
例２）返還される保証金＝ 返還率（○％） × 入居年数
もちろん、上記の保証金返還率については物件によって異なりますので、契約前に良く確認しましょう。特に保証金は物件契約時に支払う初期費用として大きなウエイトを占めるものですので、この項目の確認を疎かにしてしまうと予想外の出費を強いられることにもなりますので注意が必要です。
保証金の返還率を高めるには
保証金の返還率を高めるには、保証金返還率を狭める「原状回復費」を削減することがポイントです。
原状回復費を削減するには、以下の項目を抑えておきましょう。
・原状回復費の見積もりを鵜呑みにしない
原状回復費を見積もる際に業者から出てくる費用については、かなり大まかな見積もり額となっているケースが少なくありません。これは業者の規模などによって原状回復費がかなりバラバラになるケースが多いのが現状です。物件を借りる側としては、一度目で出てきた見積額を鵜呑みにしないことが大切です。
・可能であれば、相見積もりをとろう
原状回復費については、可能であれば相見積もりをとりましょう。店舗経営においては、各業者から提示された金額を無条件に受け入れてしまうとすぐに経費がかさんでしまいがちです。（合理的な金額である場合を除きます）
「まとめ」
店舗物件・テナントを借りる前の確認事項についてご理解いただけたでしょうか。今回は物件契約時における「消費税」「保証金」について説明させていただきました。一度にすべての項目について記憶するのは大変ですので、本記事を参考にしながら、状況に応じて必要な知識を身に着けていくようにすると良いでしょう。
