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カフェ開業のテナント居抜き物件における物件の形態を知っておこう
カフェ や飲食店などの開業におけるテナントや貸店舗といった事業
用物件では、厨房機器や内装といった残置物のある「居抜き」と、
内装が全くない「スケルトン」といった２種類の物件があります。
また、その居抜き物件の中でもいくつかの種類（形態）があり、
それぞれの物件の形態によって取引や契約の方法が異なっています。
本記事では、その居抜き物件のそれぞれの形態について詳しく解説
していきます。
【カフェ 開業 テナント】「居抜き物件の形態について」
居抜き物件の形態については、以下の３つのカテゴリに分類されます。
- 無償貸与
- リース（サブリース）
- 店舗譲渡（造作譲渡）
以下に、それぞれの項目の詳細について説明していきます。
「１．無償貸与」
無償貸与とは、厨房機器などの造作が残っている状態の居抜き物件の}
ことを指しており、賃貸借契約を結ぶことで残置物（厨房機器など）
を無償で利用できるという居抜き物件の形態です。この場合の賃貸借
契約は、造作に関する特約が設けられるケースがありますが、基本的
には通常の賃貸借契約と同じ状態ということになります。契約上では、
「居抜き物件に残っていた厨房機器などの造作や設備は貸主のもので
あり、借主は無償でそれらを貸与することができる」といった状態と
なることが想定されます。
また、このような無償貸与の場合には、店舗に関する所有権は貸主で
あることが一般的です。
「２．リース（サブリース）」
リース（サブリース）とは、貸主から借りている居抜き物件を、借主
がそのまま別の借主（第三者）に転貸しを行うという居抜き物件の形
態のことを指します。リース（サブリース）物件の第三者となる新し
い借り主は、居抜き物件の造作や設備についてもリースをして出店
することとなります。このようなリース契約をおこなう場合は、通
常の賃貸借契約に加えて、に「リース契約」や「業務委託契約」と
いった契約を他に締結する場合が多くあります。
※リース（サブリース）の場合、店舗の内装などに関する所有権は
リース元の借主にあることになります。
「３．店舗譲渡（造作譲渡）」
店舗譲渡（造作譲渡）とは、前の借主が施工した残置物（厨房機器
など）の所有権を有償・または無償で譲り受ける居抜き店舗の形態
のことを指します。店舗譲渡（造作譲渡）の契約をおこなう場合、
通常の賃貸借契約に加えて、造作譲や資産の譲渡に関する契約を
別途締結する必要性があります。このような造作譲や資産の譲渡に
関する契約を締結した場合、店舗の内装などに関する所有権は、新
しい借主に移行することになります。
【カフェ 開業 居抜き 物件】「居抜き物件はどの形態がベストか？」
上記で紹介した、居抜き店舗の３つの形態についてですが、どの形
態がベストなのでしょうか？
無償貸与やリース（サブリース）の形態で契約を締結する場合、店
舗の内装などに関する所有権は貸主やリース元の借主となりますの
で、無償貸与やリース（サブリース）によって物件を借りた借主は、
退去する際に新しい借主へ物件を譲渡することはできません。
そのため、退去する際の内装譲渡をおこなうことを考える場合は
「３．店舗譲渡（造作譲渡）」にて契約を締結する方が良いでしょう。
居抜き物件の契約における物件の形態については、貸主・借主双方
の合意が必要となりますので、借主の意向が必ずしも反映されるわ
けではありませんので注意が必要です。居抜き物件の契約締結をお
こなう際は、それぞれの形態の違いを良く理解して、不利益が生じ
ないように十分に注意していきましょう。
