新規出店を考える場合、既に存在する店舗（物件）を整理・処分して、新しいスタートを切りたいという経営者の方も少なくありません。そのような場合、現在の店舗（物件）はどのように整理や処分をするのが良いのでしょうか。
今回は、現在営業中の店舗を「居抜き物件」として譲渡することを想定した場合の注意点について説明していきます。
現在の店舗を「居抜き物件」で譲渡するメリット
まずは、現在の店舗を「居抜き物件」として譲渡する場合のメリットについて確認していきましょう。
- 原状回復費用が削減できる
通常、借りている物件の賃貸契約を解消する際には「原状回復義務」といって、物件を借りる前の状態に戻すことが原則となっています。しかしながら、居抜き物件としてそのまま次の借主へ譲渡することができれば、原状回復費用がかからずに退去が可能なため、退去コストを削減することができます。
- 造作譲渡料を得ることができる
居抜き物件を新しい借主へ引き継ぐ場合、物件内に残されている内装や厨房機器、空調設備・什器といったような設備を新しい借主が買い取ってくれることによって、造作譲渡料を収入として得られる場合があります。当然ながら、内装や設備などの状態が良いほど造作譲渡量を得やすくなります。
物件を居抜きで譲渡する際の注意点３つ
メリットの多い居抜き物件の譲渡ですが、注意すべき点もいくつかあります。これらの注意点をひとつずつ確認しながら、現在の店舗（物件）を新しい借主へ確実に引き渡せるようにしましょう。
- 現在の契約内容を確認する
まずは、物件を借りる際に締結した契約書面を確認しておきましょう。契約書には退去時に関する内容についても記載されています。通常は、「退去時に原状回復をおこなう」旨の記載がありますが、家主と協議をおこなうことが可能な旨が記載されている場合もあります。不明な点があれば、契約を締結した不動産会社へ相談してみましょう。
※「退去時に原状回復をおこなう」旨が記載されていても、変更契約書を新たに締結することで居抜きでの譲渡が可能となるケースもあります。
- 譲渡までのスケジュールに余裕を持つ
居抜き物件として現在の店舗を譲渡する場合、物件の契約期間中に新しい借主へ引き継ぐ必要があります。契約期間が満了となれば退去の手続きや対応が必要となり、物件にたいする原状回復をおこなうための費用が発生してしまいます。
余裕を持って新しい借主を見つけられるよう、居抜きでの譲渡を決断した場合は速やかに新しい借主を探すようにしましょう。
※契約期間満了までの期間にあまり猶予がない場合は特に注意が必要です。
- 次の店舗でも使いたい設備は譲渡しない
居抜きで物件を譲渡する場合、内装などの設備を丸ごと譲渡するイメージが強いですが、次の店舗でも使用したい、且つ移設が容易な設備は譲渡品に含めないでおくのも一つの手です。
その理由としては、居抜き物件を探す借主は「出店コストを抑えたい」と考えていますので、当然ながら設備面についての出費を嫌うパターンがほとんどです。（内装の質と比較して造作譲渡料がお得な場合は除きます。）
造作譲渡料を得ようとしても、無償譲渡を求めてきたり安価で買い叩こうとしてくる場合がありますので、自分が次の店舗でも使いたい設備は譲渡品に含めないようにしておくのも一つの手です。
また、契約期間満了までの期間が短い場合、造作譲渡料は交渉の材料にされやすい傾向にありますので注意しておきましょう。
まとめ
物件を居抜きで譲渡する場合の注意点についてご理解いただけたでしょうか。このような居抜きで物件を譲渡する場合には、やはり専門的な知識を持った不動産会社の協力が不可欠です。また、居抜き物件のような造作譲渡が絡むケースは住宅系不動産会社は不得手な場合がありますので、テナントなどの事業用物件に強い不動産会社へ相談すると良いでしょう。
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