【カフェ飲食店開業経営】「テナント・貸店舗契約でトラブルを防ぐ４つのチェックポイント」

テナントや貸店舗を借りて出店する場合、せっかく良い物件と出会っても契約上のトラブルで物件を借りることができなければ出店することができず、独立開業という目標が達成できなくなってしまいます。そこで、本記事ではテナント・貸店舗契約でトラブルを防止できるよう、４つのチャックポイントについて解説していきます。

「１．物件調査について」

本来、物件調査については仲介する不動産業者がおこなうべきもの
でありますが、テナント・貸店舗といった事業用物件に不慣れな不

動産業者も少なくありません。そのような、事業用物件の取り扱い
に不慣れな業者に対して牽制をかける意味も込めて、以下のような

チェック項目を作っておくと良いでしょう。

・敷地や建物について
→地形、地盤、隣地との境界、構造・間取りなど

・交通・アクセス面
→最寄り駅や物件までの所要時間など

・近隣の環境
→交通量、振動、臭気、煙、競合店の有無など

・供給施設・排水施設について
→電気、ガス、水道、下水道や、施設の所有関係など

・建物の築年数

・雨漏りの有無

・付帯設備
→照明器具、冷暖房など

・引き渡し時期

また、自ら現地で物件調査をおこなう場合には、以下のアイテム
を揃えておくと便利です。

＜現地調査で役立つアイテム＞

・地図

・巻き尺

・方位磁石

・カメラ

など

「２．不動産業者の確認について」

不動産仲介業者は、国が指定する不動産協会にて宅建業の届出・
登録をおこなう義務があります。これは、「宅建業法」という

法律で定められているものですので、宅建業者でない者は仲介
料を取ってはいけません。

また、宅建業者がトラブルによって顧客との金銭的なトラブル
が生じた場合、「供託金」というものがあり金銭的な補償を受

けられる場合もあります。このようなこともありますので、宅
建業の免許や登録番号などを事前に確認するなど、モグリの業

者に引っかからないように注意しましょう。※宅建業の認可証
は、店舗やホームページなどに明示しなければならないという

決まりもありますので、正規の業者であればすぐに確認できると思います。

「３．居抜き物件における什器などの引き渡しについて」

居抜き物件を借りて契約をおこなう場合、厨房機器などの什器
も一緒に譲り受ける場合もありますが、そのような場合も注意

が必要です。居抜き物件で内装や什器を譲り受ける場合、自分
の方では什器を一式譲り受けたという認識でも、相手方から一

部の什器を引き取る予定だったなど、予想外のトラブルが発生
する可能性があります。

そのような場合、内装や什器の引き渡しにおける「確認書面」
を作成しておくことでトラブルを未然に防ぐことができます。

「確認書面」においては、譲渡される内装や什器の詳細を明
記すると良いでしょう。また、什器などの写真を確認書面に

添付して、文書と画像で相互の認識に錯誤が生じないように
しておくことも、トラブルを防ぐ上で有効な方法です。

「４・経験不足の営業マンに注意しよう」

不動産仲介のトラブル事例を見ていると、実務経験２、３年
程度の経験の浅い営業マンにおける業務上のトラブルが多い

というデータがあります。特に、テナントや貸店舗といった
事業用物件は住居用のアパート・マンションと比較して難易

度の高い業務だといえます。前項で説明した居抜き物件の内
装譲渡などによる契約は難易度の高い業務だといえますので、

経験の浅い新人の営業マンが担当する場合は注意しておきま
しょう。もちろん、経験が浅くても優秀な営業マンも存在す

ると思いますが、トラブル発生の確立が高いのも事実です。
経験年数や「宅地建物取引士」の有資格者であるかなどを

事前に確認することで、担当する営業マンのレベルを推し
量ることができるでしょう。

「まとめ」

テナント・貸店舗契約でトラブルを防ぐ３つのチェックポ
イントについてご理解いただけたでしょうか。不動産業者

はプロですので、本来であれば業者にリードしてもらうの
が良いのですが、契約上のトラブルが発生すると時間や金

銭的なリスクが発生してしまいますので、経営におけるダ
メージを受けてしまいます。そのような損害を防ぐ意味で

も、本記事のチェックポイントを確認しておくと良いでしょう。